איסוף נתונים
זהירות משנה אמור המומחה לנקוט ע"מ שאמינות המידע בו הוא משתמש תהיה גבוהה
הלא זה הבסיס לכל חוות הדעת שעליה נשען בית המשפט לקבלת הכרעה בסוגיה המשפטית
בית המשפט סומך ידיו על אמינות הנתונים שהמומחה מציג ומשתמש.
במקרה שלפנינו, מומחה שווי למ"ר בנוי בשכונת מגורים על סמך עסקאות שבוצעו באיזור המדובר.
את נתוני העסקאות שלף ממידע נדל"ן שבאתר רשות המיסים
כידוע, המידע שנמצא שם בנוי על דיווח עצמאי של בעלי העסקאות
היות ובעלי הדין גרים בשכונה הם מכירים את העסקאות מקרוב ושמו לב כי הנתונים בטבלת המומחה אינם אחידים
בחלק מהעסקאות גודל הדירה הינו שטח הארנונה ובחלק גודל הדירה הינו שטח הטאבו, כידוע שיש הבדלים משמעותיים.
נתבקש המומחה לתקן טעות זו
ואף צירפו טבלה עם נתונים אמיתיים של העסקאות לנוחיותו של המומחה
האם המומחה שיקר בחקירת בית המשפט.
מצ"ב שאלת הבהרה שנשאל המומחה כוללת עסקאות עם נתונים מלאים, ומצ"ב תשובתו כולל
הטבלה המפורטת שלו לביצוע ההשוואה.
ניתן לראות בתשובותיו לשאלות ההבהרה כי ה"מומחה" כלל לא ענה על מה שנשאל לאחר שלא
ענה בשאלות ההבהרה הוזמן לבית המשפט.
להלן קטע חקירתו בבית המשפט המתייחס להתאמות גן/גג, האם מומחה בית המשפט שיקר ?
להלן קטע חקירתו בבית המשפט המתייחס לגודל הדירות בעסקאות
מבואר שלקח את הברוטו (מה שאמורים בעלי העסקאות לציין כשטח ארנונה)
ובואו נראה מה היה תוצאת החישוב לו היה מצליח לאסוף נתונים בצורה אמינה יותר
במקום 12 אש"ח למ"ר בנוי שהוא קיבל צריך להיות 11 אש"ח למ"ר בנוי
והמשמעות של טעות זו
ששווי זכויות הבניה הינן 3400 ש"ח במקום 4400 ש"ח טעות של למעלה מ 20%
אבל באמת זו לא הטעות היחידה
שהרי באמת דירת התובע שעבורה עשה את ההתאמה אינה בגודל של 100 מ"ר כפי שהוא חישב
אלא דירת התובע בגודל של 114 מ"ר וא"כ ההתאמה צריכה להיות בהתאם
כ 10.2 אש"ח למ"ר בנוי כלומר זכויות הבניה כ 2600 ש"ח במקום 4400 ש"ח.
כלומר טעות של כ 40% רק בגלל רשלנות באיסוף הנתונים!
ובאמת חשבתם שפה זה נגמר ?
הרי יש דירות גן וגג ומרפסות ויש לחשב התאמה
לפניכם החישוב כולל התאמה לגן/גג (לפי 4 מ"ר גג =1 מ"ר בנוי )
כ 9750 ש"ח למ"ר בנוי כלומר זכויות הבניה כ 2150 ש"ח במקום 4400 ש"ח.
כלומר טעות של למעלה מ 50% רק בגלל רשלנות באיסוף הנתונים!
ועדיין היד נטויה
המומחה שכח שהמחיר של העסקאות כולל את זכויות הבניה העתידיות
ולא עזר אף שהזכרנו והערנו, ובוא נראה את המשמעות
לאחר שחישבנו מ"ר בנוי והפחתנו הוצאות קיבלנו את שווי הזכויות
אבל שווי זכויות מגלם את כל הזכויות בקרקע גם את העתידיות (הרי גם עבורם שולמה התמורה)
וא"כ בכל 1 מ"ר בנוי יש יותר מ 1 מ"ר זכויות (אם קיימות זכויות עתידיות)
זכויות הבניה למטר הבנוי עצמו ועוד החלק היחסי של הזכויות העתידיות
חישבנו לפי הזכויות העתידיות של כל דירה את שווי הזכויות ל 1 מ"ר
לא יאומן!
"מומחה" בית המשפט קבע 4400שח
כאשר באמת שווי זכויות הבניה 1500שח
טעות של למעלה מ66%
והחמור מכל שהעירו לו על כך ונשאל על כך והתעלם/התחמק/ענה לא לענין !!
בחישוב זה הראינו רק את חוסר האמינות
כיצד איסוף נתונים נכון וחישוב מתמטי פשוט
שלא צריך להיות בעל מקצוע עבורם
נותנים את התוצאה הנכונה
אבל באמת בחישוב שווי הזכויות יש גם נושא של שוליות
שכל שמאי מתחיל מכיר, ומשום מה מומחה דנן שוב שכח
נושא שמשנה את התמונה בצורה מאד משמעותית
אבל זה כבר נושא מקצועיות ונמצא בפרק המתאים לכך